Os fundos imobiliários são uma opção atrativa para investidores que desejam diversificar suas carteiras com ativos ligados ao mercado imobiliário. Nos últimos meses, o Fundo Imobiliário REC Logística (RELG11) ganhou destaque ao registrar uma alta de quase 40% no valor de suas cotas. Este artigo detalha os principais aspectos que contribuíram para essa valorização e apresenta uma visão abrangente do fundo.
Fundo Imobiliário RELG11
O Fundo Imobiliário REC Logística (RELG11) é um fundo de tijolo com foco em ativos imobiliários logísticos, buscando proporcionar receitas por meio da gestão ativa de seus imóveis. Administrado pela BRL Trust Distribuidora de Títulos e Valores Mobiliários S.A., o fundo tem como gestor a REC Gestão de Recursos S.A., uma gestora com expertise no segmento imobiliário.
Em 14 de maio de 2024, a cota do RELG11 estava avaliada em R$ 48,07. Já na primeira semana de setembro de 2024, o valor atingiu R$ 67,05, representando assim uma valorização de aproximadamente 40%.
O fundo apresenta uma taxa de vacância de 10,11%, o que indica que cerca de 89,9% da área total dos imóveis está ocupada. O P/VP é de 0,53, sugerindo que as cotas estão sendo negociadas com um desconto em relação ao seu valor patrimonial. Com uma liquidez diária de R$ 394,70 mil, o fundo demonstra uma liquidez moderada. Portanto, dentro dessa realidade, acredita-se que os investidores não enfrentaram dificuldades na compra e venda das cotas no mercado.
O que fez a cotação do fundo imobiliário RELG11 disparar nos últimos meses?
A valorização significativa do RELG11 pode ser atribuída a alguns fatores importantes. Um dos principais foi a retomada no pagamento de dividendos, que havia sido interrompida em abril de 2023, sendo retomado em fevereiro de 2024. Apesar de ter retornado o pagamento em fevereiro, o RELG11, logo no mês seguinte, reduziu os proventos, os quais continuaram em taxa decrescente até o mês de junho, quando o fundo pagou apenas R$ 0,01 por cota, o menor valor desde a retomada dos pagamentos. Nos meses de julho e agosto houve um aumento significativo dos proventos, sendo que em agosto o fundo pagou R$ 0,1 por cota. Apesar de o valor ainda ser bem abaixo do pago no auge do fundo, que girava algo em torno de R$ 0,70, a retomada de pagamento em valores próximos e acima de R$ 0,10 por cota animou os investidores que ficaram meses sem nenhum provento.
Além disso, recentemente, 30 de julho, o fundo conseguiu renovar o contrato de locação do Galpão 02, em Extrema-MG, até dezembro de 2028, com a MÁXIMA Logística e Distribuição Ltda., garantindo a continuidade da receita do fundo, ajudaram a estabilizar a taxa de vacância em 10,11%.
Tipo e segmento do fundo imobiliário RELG11
O RELG11 é classificado como um fundo de tijolo com segmento híbrido, que se concentra na aquisição e gestão de imóveis logísticos. Além disso, a diversificação do portfólio expõe o fundo a diferentes setores econômicos, o que aumenta sua resiliência e contribui para sua estabilidade financeira.
A receita de locação do RELG11 é distribuída entre vários setores, conforme os dados mais recentes. Os principais setores que compõem a receita de locação do fundo são:
- Logístico: 29,3%
- Indústria: 25,8%
- Saúde: 15,1%
- Tecnologia: 14,4%
- Construção: 11,0%
- Cosméticos: 3,3%
Essa diversificação reduz o risco de dependência de um único setor econômico, permitindo ao fundo navegar melhor em períodos de instabilidade econômica e aproveitar oportunidades de crescimento em diferentes segmentos.
Imóveis que compõem o fundo RELG11
O portfólio do fundo é composto por cinco imóveis logísticos localizados em diferentes estados do Brasil:
REC Log Cotia (SP): Imóvel com área bruta locável de 18.078 m², locado para New Space até 2032. Valor de aquisição: R$ 40.409.133.
REC Log Extrema (MG): Imóvel com área bruta locável de 11.371 m², locado para Máxima/Hinode e ARClad, com contratos válidos até 2024 e 2028. Valor de aquisição: R$ 36.000.000.
REC Log Camaçari (BA): Imóvel com área bruta locável de 49.441 m², locado para Unitrading, V-Log, IBL, Transparaná, Santa Cruz, e Eteno, com contratos vencendo entre 2024 e 2029.Valor de aquisição: R$ 65.102.445.
REC Log Queimados (RJ): Imóvel com área bruta locável de 12.335 m², locado para Praobra, TCI BPO, e Mauser, com contratos válidos até 2033. Valor de aquisição: R$ 18.976.694.
REC Log Contagem (MG): Imóvel com área bruta locável de 8.080 m², locado para P&P Distribuidora, com contrato até 2028. Valor de aquisição: R$ 14.968.421.
Vencimento de contratos de locação e seu impacto na receita
Um aspecto crucial para entender a saúde financeira do RELG11 é a análise dos vencimentos dos contratos de locação dos imóveis que compõem seu portfólio. A maior parte da receita do fundo depende diretamente da continuidade e renovação desses contratos.
Atualmente, a distribuição dos vencimentos de contratos de locação do RELG11 está dividida da seguinte forma:
- Até 12 meses: 21% da receita mensal.
- Entre 12 e 24 meses: 2% da receita mensal.
- Mais de 24 meses: 77% da receita mensal.
Essa distribuição indica que uma parte significativa da receita do fundo está assegurada por contratos de longo prazo, o que proporciona uma maior estabilidade para o fluxo de caixa. Apenas 21% dos contratos vencem nos próximos 12 meses, enquanto 77% têm vencimento superior a 24 meses. Essa situação minimiza o risco de flutuações abruptas na receita e dá à gestão do fundo um tempo adequado para negociar novas locações ou renovar contratos existentes.
A estratégia de manter a maior parte dos contratos de locação com prazos superiores a 2 anos é fundamental para garantir previsibilidade de receita e mitigar os riscos de vacância. Além disso, o fundo deve continuar a gerenciar ativamente os contratos que estão próximos do vencimento, buscando renová-los ou substituí-los com novos locatários a fim de manter a ocupação dos imóveis e a geração de receita.
Desafio da alta dívida do fundo RELG11 e suas estratégias de gestão
Apesar da valorização recente das cotas, o fundo RELG11 enfrenta um desafio significativo relacionado ao seu endividamento. Atualmente, o passivo do fundo totaliza aproximadamente R$ 62,7 milhões, o que representa uma parte substancial de seu valor de mercado. Essa dívida é composta principalmente por obrigações relacionadas à aquisição do imóvel (REC log Camaçari), com taxas de juros atreladas ao CDI mais um spread adicional de 5%.
A gestão do fundo já indicou a intenção de vender ativos do portfólio como uma estratégia para equilibrar o passivo. A expectativa é de que a venda de imóveis seja suficiente para cobrir a dívida existente, mantendo o fundo em uma posição financeira mais saudável. No entanto, essa estratégia deve ser executada com cautela para evitar uma depreciação significativa dos ativos ou a venda a preços inferiores ao valor patrimonial, o que poderia prejudicar ainda mais o retorno aos cotistas.
Essa abordagem também traz à tona a importância de monitorar a saúde financeira do fundo e a gestão eficaz de suas dívidas, especialmente em um cenário de altas taxas de juros e incertezas econômicas. Assim, uma administração proativa e transparente será essencial para manter a confiança dos investidores e garantir a sustentabilidade do fundo no longo prazo.
Perspectivas Futuras para o RELG11
O desempenho do RELG11 nos próximos meses dependerá de vários fatores. Entre eles, destaca-se a continuidade da demanda por imóveis logísticos, a estabilidade econômica do Brasil e a eficácia da gestão do fundo em manter a ocupação dos imóveis. Além disso, a venda de ativos por valores compatíveis ou superiores ao valor patrimonial também será crucial. No entanto, o principal desafio a ser superado pelo RELG11 é o controle da alavancagem.